Die zweite Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses (Checkliste Hauskauf)

besichtigung

Ziel für die zweite Besichtigung

Bei der zweiten Besichtigung sollten Sie sich einen gründlichen Eindruck davon machen, in welchem Zustand die Immobilie ist.

Das fängt bei den großen Sachen wie der Elektrik, Heizung oder den Fenstern an, aber auch kleinere Dinge wie z.B. Anzahl der Steckdosen, nicht richtig schließende Türen etc. sind wichtig. Denn auch die kleinen Umbauten gehen ins Geld.

Deswegen sollten Sie sich auf die zweite Besichtigung gründlich vorbereiten.

Vorbereitung für die zweite Besichtigung

Aus meiner Sicht geht das am besten mit einer Checkliste (Meine ausführliche Checkliste erhalten Sie als Dankeschön für Ihre Anmeldung zum Newsletter). Schreiben Sie auf die Liste alle Fragen auf,  die für Sie wichtig sind und unbedingt beantwortet werden sollten. Eine schriftliche Liste hat den Vorteil, dass Sie nichts vergessen. Außerdem können Sie diese einfach erweitern und für weitere Besichtigungen wiederverwenden.

Die folgenden Punkte sollten Sie auf keinen Fall vernachlässigen, denn wenn da was kaputt ist, dann müssen Sie Ihren Geldbeutel weit aufmachen:

  • In welchem Zustand ist die Heizungsanlage? Baujahr? Wann zuletzt erneuert/gewartet?
  • In welchem Zustand sind die Wasser-/Heizungsleitungen? Wie alt sind sie, wurden sie erneuert?
  • In welchem Zusatnd sind die Fenster (einfach, zweifach oder dreifach verglast)?
  • Wie alt ist die Elektroinstallation? Ist ein FI Schalter vorhanden (verhindert tödlichen Stromschlag)?
  • Wie ist der Zustand des Daches? Wann wurde es zuletzt erneuert?
  • Ist das Haus gedämmt?

Neben diesen essentiellen Fragen gibt es noch eine Menge weitere Sachen, die wichtig sein können.  Ich habe zum Beispiel auch immer folgendes im Fokus:

  • Ist das Grundstück von der Straße zugänglich, so dass man eventuell Beladungen/Entladungen (z.B. vom Grünzeug etc.) erledigen kann, ohne damit durchs Haus zu müssen?
  • Gibt es einen gesonderten Waschmaschinen- bzw. Wäscheraum?
  • Wie hoch waren die bisherigen Umlagen für Heizung, Wasser, Versicherungen etc.?
  • Befindet sich am Haus eine Satellitenschüssel? Ist diese vorschriftsmäßig geerdet?
  • usw.

Diese Fragen sind natürlich sehr individuell und nicht für jeden wichtig. Nehmen Sie sich deswegen genügend Zeit für die Erstellung der Liste und überlegen Sie gründlich, was Ihnen wichtig ist.

Weitere Personen mitnehmen

Je nach Ihrer Erfahrung und Ihrem Wissen über Bausubstanzen, sollten Sie sich auch überlegen, ob sie nicht weitere Personen zu der zweiten Besichtigung mitnehmen. In der Regel lässt sich jemand im Freundes- oder Bekanntenkreis finden, der Ihnen beratend zur Seite stehen kann. Das können Menschen sein, die sich beruflich mit der Thematik auskennen oder aber auch Menschen, die seit längerem Eigentümer sind und wissen, mit was sie sich rumärgern müssen.

Abraten würde ich Ihnen zunächst vom einem professionellen Gutachter, denn der kostet gleich Geld. Sollte sich herausstellen, dass Sie sich nach der zweiten Besichtigung für die Immobilie entscheiden, dann können Sie zur Absicherung immer noch einen Profi beauftragen. So habe ich das z.B. beim Dach gemacht. Erst als ich sicher war, dass die Immobilie mein neues Zuhause sein sollte und es in die Preisverhandlungen ging, habe ich einen Dachdecker zur finalen Begutachtung des Daches beauftragt.

Besichtigen Sie gründlich

Da die zweite Besichtigung sehr lange dauern kann, sollten Sie vorher mit den Eigentümer oder Makler einen geeigneten Zeitrahmen vereinbaren. Ich denke, dass da zwei Stunden nicht übertrieben sind.

Sie sollten bei der zweiten Besichtigung sehr gründlich vorgehen. Sie sollten wirklich alles prüfen. Denken Sie daran evtl. geeignetes Werkzeug mitzunehmen, je nach dem was Sie vorhaben. Eine Taschenlampe sollte aber auf keinen Fall fehlen.

Meine zweite Besichtigung dauerte ewig. Ich habe z.B. :

  • alle Lichtschalter
  • alle Rollläden + elektrische Steuerung
  • alle Türen und Schlüssel
  • alle Fenster
  • alle Wasserarmaturen
  • dreiadrige Stromleitungen
  • Heizung + Heizkörper
  • etc.

auf Ihre Funktionstüchtigkeit geprüft. Ja, ich habe sogar teilweise gegen die Wände geklopft, um einzuschätzen, ob der Putz noch hält oder ob er mit der Tapete runterkommt.

Lassen Sie sich also nicht hetzen, denn wenn Ihnen Sachen erst nach dem Kauf auffallen, dann ist es in der Regel zu spät. Vorher entdeckte Mängel können Sie evtl. beseitigen lassen oder in der Preisverhandlung als Argumente aufführen.

Als Hilfestellung habe ich eine umfangreiche Checkliste für eine Hausbesichtigung zusammengestellt. Sie erhalten diese als Dankeschön für die Eintragung in den Newsletter. Einfach Ihre E-Mail-Adresse in der rechten Sidebar eintragen und absenden.

Ich hoffe, dass Ihnen die Tipps weiterhelfen.  Schreiben Sie mir was Sie Verrücktes bei Ihrer zweiten Besichtigung entdeckt, geprüft oder elebt haben.

48 Comments

    1. Hallo Iris,

      bitte Ihre getriege Newsletter-Anmeldung bestätigen, dann kommt die Checkliste automatisch.
      Viel Erfolg bei den Besichtigungen.

      Grüße
      Johannes

    1. Vielen Dank für das Interesse. Einfach für den Newsletter anmelden und die Anmeldung bestätigen, dann kommt die Checkliste automatisch.

    1. Sie haben nach Ihrer Newsletteranmeldung eine Aktivierung-Email erhalten. Bitte den Bestätigungslink klicken, dann kommt die Chechliste automatischen.
      Sollte das nicht klappen, melden Sie sich bitte per Mail (siehe Impressum).

      Viel Erfolg bei der Haussuche.
      Beste Grüße
      Johannes

    1. Hallo Herr Barthel,

      die Checkliste erhalten Sie automatisch nach der Newsletteranmeldung. Einfach ihre Email-Adresse eintragen und Formular absenden.
      Im Anschluß muss der Aktivierungslink bestätigt werden.

      Viel Erfolg bei der Haussuche
      Beste Grüße
      Johannes

    1. Hallo Rebecca S.,
      vielen Dank für den Kommentar.
      Bei der nächsten Gelegenheit werde ich die Punkte in der Checkliste ergänzen.

      Beste Grüße
      Johannes

  1. Hallo Johannes, haben Sie Erfahrung, zu wie vielen Besichtigungen es im Durchschnitt kommt und wichtiger, wieviele davon tatsächlich ein Angebot abgeben?

    1. Hallo Svenja,

      das ist schwer zu sagen. Meine Erfahrungen waren wie folgt:

      Fall 1. Einzellbesichtigung mit einem Makler/Verkäufer.
      Die Mehrheit der Makler/Verkäufer vereinbaren Einzeltermine, so dass man nicht sagen kann wie viel Besichtigungen zustande kommen. Einige Makler/Verkäufer erzählen teilweise, dass viele Interessenten sich gemeldet haben oder dass bereits Reservierungen vorliegen. Ob das eine Verkaufstaktik ist, um den Preis in die Höhe zu treiben, lässt sich nicht ausschließen.
      Ich persönlich finde das jedenfalls seltsam. Wenn ich als Makler/Verkäufer konkrete Angebote von soliden und solventen Käufern vorliegen hätte, dann würde ich das Haus an sie verkaufen. Warum sollte ich dann noch weitere Besichtigungen machen. Ganz verdächtig ist es, wenn die Makler versuchen Druck aufzubauen, indem sie sagen, dass man sich schnell entscheiden muss.

      Fall 2. Gruppenbesichtigungen mit einem Makler/Verkäufer.
      Aus meiner Erfahrungen gehen ca. 5%-10% der Makler/Verkäufer so vor, dass sie eine Uhrzeit vorschlagen (beispielsweise 13-15Uhr an zwei Wochenenden) zu der dann jeder ohne Anmeldung kommen kann.
      Ich hatte solche Gruppenbesichtigungen drei mal. Es waren jeweils sehr viele Interessenten, schätzungsweise 20 in der Zeit wo wir da waren. Dazu muss man aber sagen, dass es günstigere Immobilien waren, die sehr renovierungsbedürftig waren. Der Makler/Verkäufer standen für Fragen bereit und man konnte bei ihnen einen Zettel mit Kontaktdaten und einem Angebot abgeben.
      Nach meinem Gefühl haben viele ein Angebot abgegeben (ca. 20-30%).

      Fall 3. Verkauf unter der Hand.
      Seit 2010 lebe ich nun im Eigenheim. In dieser Zeit wurde in der Nachbarschaft sehr viele Häuser verkauft. Diese wurden garnicht erst über Makler bzw. Online-Portale angeboten, sondern die Kontakte kamen durch Bekanntschaften zustande. Diese Häuser wurde sehr oft nach einem oder zwei Besichtigungsterminen verkauft.

      Grundsätzlich glaube ich, dass ein Verkäufer KEIN Interesse hat an vielen Interessenten, weil das auch mit viel Aufwand verbunden ist.
      Ein Verkäufer hat einen Preis im Kopf und was vielleicht nocht wichtiger ist, er will einen „anständigen“ Käufer finden, der auch in die Nachbarschaft passt.
      Wenn Käufer empfohlen werden (durch Bekannte/Nachbarn) und man sich auf einen Preis einigt, dann ist das die beste Lösung für alle Seiten.
      Die letzten 7 Jahre in meiner Nachbarschaft haben gezeigt, dass es oft so läuft und ich würde das wahrscheinich auch so machen.

      Ich hoffe das hilft ein wenig.
      Wenn sie einen Besichtigungtermin bekommen, dann bedeutet das, dass das Haus noch zu kaufen ist.
      Und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

      Beste Grüße
      Johannes

      1. Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort. Bei uns trifft am ehesten Fall 2 zu. Altes, aber tolles Haus, sehr gute Lage entsprechend des Ortes, guter bis mittelmäßiger Preis, sehr renovierungsbedürftig. Es gab 20 Anfragen laut Verkäufer in der Zeit der Besichtigungen. Nun müssen wir keine 2 Wochen später ein Angebot abgeben und wollen den Preis wahrscheinlich um 8% senken, da bei Besichtigung zwei wesentliche Mängel dazu kamen, die durch Anzeige und Telefonat nicht bekannt waren, wir aber trotzdem unbedingtes Interesse haben zu kaufen. Bankbestätigung legen wir auch vor. Wie gewöhnlich ist es denn, dass Angebote eine Preisminderung beinhalten? Oder wie gewöhnlich ist es, dass ein Angebot den vollen gewünschten Kaufpreis beinhaltet? Wir bibbern ganz schön, dass wir die Immobilie, die wir unbedingt haben wollen, verlieren könnten… Daher auch die Frage, wie viele Kaufinteressenten am Ende dann meist tatsächlich zusagen..

        1. Hallo Svenja,

          die Verkäufer setzen den Preis immer höher an, um Spielraum für Verhandlungen zu haben.
          Das ist nicht anders als bei Kleinanzeigen oder Autos.
          Bei gebrauchten Immobilien kenne ich persönlich keinen, dem es nicht gelungen ist den Preis zu drücken
          5%-15% sind in der Regel drin, so dass Sie mit Ihren 8% gut liegen. Ich würde sogar mein erstes Angebot 15%-20% niedriger ansetzen.

          Sie brauchen keine Angst zu haben, dass der Verkäufer gleich abwinkt und Sie nach Hause schickt.
          Wenn er schluckt bei ihrem Angebot, dann können Sie immer noch was drauflegen.
          Deswegen ist es wichtig, dass Sie Preisverhandlungen immer persönlich führen und nicht einfach einen Zettel abgeben.

          Viel wichtiger als der Preis ist jedoch, dass Sie den Verkäufer davon überzeugen, dass Sie der richtige Käufer
          für das Haus sind. Punkten Sie mit Ihrer Bildung, Ihrer Persönlichkeit, erzählen Sie wie sich um die Immobilie kümmern werden, dass ihnen gute Nachbarschaft wichtig ist, etc.
          Halten Sie deswegen persönlichen Kontakt zum Verkäufer, versuchen Sie also persönliche Treffen zu vereinbaren anstatt alles am Telefon zu klären.
          Falls Sie nette Kinder haben :-), nehmen Sie sie mit zur Besichtigung. Süße Kinder brechen oft das Eis und es baut sich schneller Sympathie auf.

          Zum Thema Preisverhandlungen habe ich einen eigenen Beitrag http://www.haus-und-haus.de/preisverhandlungen-hauskauf geschrieben.

          Ich hoffe das hilft ein wenig.
          Also keine Angst und ran an der Speck, lassen Sie die anderen Interessenten blass aussehen.
          Sie können nur gewinnen, denn KEIN Haus haben sie ja schon. 🙂

          Beste Grüße
          Johannes

          1. Ganz lieben Dank nochmal! Wir denken, dass wir soweit einen sympathischen und vertrauensvollen Eindruck hinterlassen konnten. Inzwischen haben wir das Angebot abgegeben und vorab nochmal angerufen, um zu klären, wo genau wir es hinschicken (läuft alles über Entfernung). Da wurde uns mitgeteilt, dass es bereits ein seriöses Angebot gegeben haben soll, das mit 15.000 über dem Kaufpreis liegt. Puff. Irgendwie kommt uns das seltsam vor. Andererseits ist vllt was dran. Dann dürfen wir schmerzlich Abstand nehmen von dem Haus und all unseren Bemühungen. Vielen Dank für den Link. Sollte es doch noch zu Verhandlungen kommen, werden wir alles beherzigen. Danke!

  2. Ergänzung für die Checkliste zum Thema Elektroinstallation:

    – Funktionsfähige Haussprechanlage in allen Stockwerken vorhanden?
    – Türöffner (funktioniert)?

  3. Hallo, zur Vorbereitung auf möglichen Hauskauf wäre uns Ihre Checkliste sehr hilfreich! Besten Dank vorab für die Zusendung Ihrer Checkliste. VG Michael

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