Was ist die Grundsteuer und wie kann man sie berechnen?

grundsteuer

Die Grundsteuer ist nicht mit der Grunderwerbsteuer zu verwechseln. Eine ausführliche Erläuterung zur Grunderwerbsteuer ist im Artikel “Was ist die Grunderwerbsteuer, wie wird diese berechnet und wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?” beschrieben.

Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes an. Die Grundsteuer ist hingegen eine dauerhafte Steuer, die Sie Monat für Monat bezahlen müssen, solange Sie Immobilienbesitzer sind.

Grundsteuer berechnen

Im Internet gibt es viele Seiten, die versuchen die Berechnung der Grundsteuer zu erläutern. Leider sind die Erläuterungen in der Regel sehr unverständlich. Deswegen gebe ich hier eine vereinfachte Darstellung meiner Sicht der Dinge wieder.

Es gibt unterschiedliche Berechnungen der Grundsteuer für Agrarland und für bebaute Grundstücke. Ich konzentriere mich hier auf den Standardfall des Hausbesitzers.

Schritt 1: Um Immobilien miteinander vergleichen und auch besteuern zu können wird von den Finanzbehörden der sogenannte Einheitswert ermittelt. Der Einheitswert sagt aus, was das Haus 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) gekostet hätte. So kommt es dann vor, dass Sie jetzt ein Haus für 250.000€ kaufen, der Einheitswert aber nur 50.000€ beträgt.

Schritt 2: Je nach Grundstück/Haus (einfamilien, mehrfamilien) kommt nun die einheitliche Grundsteuermesszahl ins Spiel. Sie bewegt sich in der Regel um die 0,3%. Daraus wird dann der Grundsteuermessbetrag errechnet.

Schritt 3: Die Gemeinde hat nun als letzte Instanz die Möglichkeit einen Hebesatz zu beschließen, z.B. 400%. Mit diesem wird nun der Grundsteuermessbetrag multipliziert.

Beispiel:

Einheitswert: 50.000€
Grundsteuermessbetrag (0,3% * 50.000€) : 150€
Hebesatz der Gemeinde : 400%
Jährliche Grundsteuer (150€ * 400%): 600€

Mit diesem Beispiel würden Sie auf eine jährliche Grundsteuer von 600€ kommen. Eine stolze Summe, wenn man bedenkt, dass Sie bereits eine Menge Geld für die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Nun kommt auch noch eine dauerhafte Steuer hinzu, und zwar dafür, dass das Haus Ihnen gehört.

Die Grundsteuer ändert sich beim Kauf der Immobilie nicht, das bedeutet, dass Sie sich den letzten Grundsteuerbescheid vom Vorbesitzer zeigen lassen können. Das wird auch exakt der Betrag sein, denn Sie auch weiterhin zahlen müssen. Jedenfalls solange, bis die nächste Erhöhung des Hebesatzes erfolgt.

Bei mir zum Beispiel ist die jährliche Grundsteuer von ca. 440€ auf fast 560€ innerhalb vom 4 Jahren (2010 bis 2014) angestiegen.

Hebesätze von 400% bis 500% sind aktuell nicht unüblich, wobei es starke Abweichungen von Gebiet zu Gebiet gibt. Berlin erhebt aktuell z.B. einen Hebesatz von 810%.

Grundsteuer sparen

Bei der Grunderwerbsteuer gab es noch den einen oder anderen Trick, um Grunderwerbsteuer einzusparen. Bei der Grundsteuer ist das leider nicht so. Der normale Hausbesitzer hat keine Möglichkeit an der Grundsteuer zu sparen. Lediglich für Vermieter gibt es Möglichkeiten, falls z.B. Mieteinnahme ausfallen. Warum es jedoch für Menschen, die mit ihrer Immobilie Kapital erwirtschaften Sonderregelungen gibt und für die Normalos nicht, wird sich mir nie erschließen.

Fazit

Ich ärgere mich jedes mal, wenn die Grundsteuer abgebucht wird. Noch größer ist der Ärger, wenn ein neuer Grundsteuerbescheid eintrifft. Dieser war bisher nämlich immer höher. Doch die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt. So bleibt uns nichts anderes übrig als auf ein kleines Wunder zu hoffen. So ist es z.B. in Frankfurt passiert. Dort wurde der Hebesatz für die Jahre 2001 bis 2012 auf 460% gesenkt, nachdem er zuvor noch bei 570% (Jahr 1999) lag.

Hatten Sie schon mal den Fall, dass Ihre Grundsteuer gesenkt wurde? Schreiben Sie einen kurzen Kommentar.

26 Comments

  1. Hallo, wie verhält es sich denn mit der eigentlichen Grundstücksfläche? In der oberen Berechnung geht es leider nicht hervor.
    Dank und Gruß.
    P.S. Habe mir Ihr Buch bestellt.

    1. Hallo Denis,

      vielen Dank für deinen Kommentar.
      Bei der oben beschrieben Einheitswertermittlung, die nach der Erstellung des Hauses von Finanzamt durchgeführt wird, ist nur die Wohn- bzw. Nutzfläche des Hauses relevant.
      Die Grundstücksgröße selbst spielt dabei keine Rolle (wenn ich recht informiert bin), was überraschend ist bei der „Grundsteuer“. 🙂
      Also gleich viel Wohnfläche auf großem Grundstück oder auf kleinem Gründstück kostet gleich viel Grundsteuer.
      Ein Gegenbeispiel aus der Realität. Mein Bruder und ich wohnen als Nachbarn in zwei gleichen Reihenhäuser mit gleich viel Grundstück. Da bei ihm aber beim Bau des Hauses ein Raum im Keller als Wohnfläche (ca. 16m²) angegeben wurde, zahlt er mehr Grundsteuer als ich.

      Ich hoffe das hilft zum Verständnis.

      Das Buch ist zwar nicht von mir, aber ich emfehle es gerne, weil die Meinungen der normalen Bürger über Vor- und Nachteile vom Eigenheim meist sehr einseitig sind. Das Buch hat mir viele neue Tatsachen aufgezeigt.

      Grüße
      Johannes

  2. Hallo Johannes,

    besteht die Möglichkeit den Einheitswert zu berechnen, wenn das Haus noch nicht gebaut wurde und somit noch kein Bescheid vom FA vorliegt? Für die spätere Finanzierung wüsste ich gerne, womit ich monatlich zu rechnen habe. Den Hebesatz der Gemeinde habe ich in Erfahrung bringen können. Ich finde jedoch keine Richtlinie zur Berechnung des Einheitswertes. Ist das überhaupt möglich? An wen müsste ich mich wenden, wenn es keine „Formel“ gibt?

    Danke im Voraus für Deine Rückmeldung und viele Grüße
    Caspar

  3. Einfach mal den Nachbar fragen, der ein Vergleichbares Haus hat, und gleich nutzt.
    zu Wohnzwecken
    oder
    Gewerbe.

    Also EFH ,mit EFH
    DHH mit DHH.
    Dann die Wohflche einfach umrechnen. Da ist dann nicht mehr viel Fehler drin.
    z.B. wenn der Nachbar 100²m hat und 250€ zahlt, dann muß du bei 110m² ca.: 275€ zahlen.

  4. Vielen Dank, für die Erklärung der Berechnung der Grundsteuer. Es ist schon peinlich, wenn ein Staat seinem Bürger nicht erklären will, wie er ihm sein Geld aus der Tasche zieht,denn wie man auf Ihrer Seite sieht, ist das ja recht einfach. Nochmals, vielen Dank, Grüße,

    C.Tuchel

  5. in „Schritt 3“ findet sich ein Fehler:

    Zitat:
    Schritt 3: Die Gemeinde hat nun als letzte Instanz die Möglichkeit einen Hebesatz zu beschließen, z.B. 400%. Mit diesem wird nun die Grundsteuer multipliziert.
    Zitatende

    richtig müsste es lauten:
    Schritt 3: Die Gemeinde hat nun als letzte Instanz die Möglichkeit einen Hebesatz zu beschließen, z.B. 400%. Mit diesem wird nun der Grundsteuermessbetrag multipliziert.

  6. „Nun kommt auch noch eine dauerhafte Steuer hinzu, und zwar dafür, dass das Haus Ihnen gehört.“

    Ist in etwas so, als ob man für Bekleidung, die man in unseren geographischen Regionen zum Schutz ja dringend benötigt, nach dem Kauf, der die Mehrwehrtsteuer an den Staat schon beinnhaltet, dauerhaft eine Bekleidungsgebrauchssteuer bezahlen müßte.
    Ein zum existentiellen Leben benötigter und bezahlter Besitz sollte nicht weiter vom Staat besteuert werden. Denn das bedeutet, ohne Einnahmen, als theoretischer Selbstversorger oder als Besitzer mit nur minimalem, zum Leben gerade noch ausreichendem Einkommen, wird mir mein existentielles Eigentum irgendwann wegen steigender Grundsteuerschuld genommen.
    Ergo, Grundsteuer, sowie Vermögenssteuer beinnhalten immer eine schleichende Enteignung von Besitz.
    Beide sind vom Prinzip her zutiefst unmoralisch!

    1. Hallo Leser :-),

      vielen Dank für den Kommentar.
      Der Vergleich mit der Kleidung ist sehr passend.
      Deiner Meinung zur Grundsteuer kann ich mich nur anschließen.

      Beste Grüße
      Johannes

      1. Naja, bald kommt noch die Atemsteuer…..obwohl, bei dem was P. reden, müssten sie den größten Anteil zahlen…. 😉

        Zum Glück kann man günstig mieten…..60qm für 1000Euro kalt.
        Da kann man wenigestens anrufen und der Vermieter muss sich kümmern…

        Liebe Grüße
        Bobby

    2. Nun, ja; ganz so kann man es nicht sagen. Die Grundsteuer ist schon sinnvoll, da man natürlich einen regionalen Beitrag in die Stadtkasse zu entrichten hat. Das Problem ist einfach, dass die deutsche Politik nur noch auf totale Destruktion gerichtet ist. Das ganze System am Ar… und damit werden alle System extrem ausgestaltet bis sie zusammenbrechen. Ich bin jetzt schon gespannt auf die Reform in der Berechnung des Einheitswertes einer Immobilien. In Kombination mit den Hebesätzen hat man alle Folterwerkzeuge zusammen. Am Ende (sprich bei Währungsturbulenzen) wird dann die Zwangshypothek kommen (1923: Rentenmark und 1952: Lastenausgleichsgesetz dienen hier als Vorbilder). Fazit: Aktuell möglichst keine Immobilien mehr erwerben.

  7. Als Unternehmer bin ich sicher nicht verdächtig hier kommunistisches Gedankengut verbreiten zu wollen, aber Grund- und Vermögenssteuer sind sicher noch keine Enteignung, sondern schlicht Umverteilung. Soziale Markwirtschaft halt. Ansonsten würde die Schere noch schneller auseinandergehen und das wollen wir doch nicht, oder?

  8. Hallo,

    Ich bin gerade beruhigt das ich das nicht alleine so sehe. Das die Grundsteuer nicht ganz in Ordnung sein kann.

    Ich finde auch die Vorschriften die der Staat Hauseigentümern auferlegt z.b. Zwecks Dämmung usw. sind nicht okay. Das ist am Ende ja auch als ob vorgeschrieben wird welche Farbe das Auto das einem selbst gehört zu haben hat, weil das so festgelegt worden ist für die nächsten Jahre.

    1. Also der Vergleich hinkt wirklich sehr stark. Die Vorschriften sind schon sehr Sinnvoll aus Klimaschutzgesichtspunkten. Sorry das ich in 50 Jahren auch noch auf einer Erde Leben möchte die aufgrund der Klimasünden vorheriger Generationen nicht völlig im Arsch ist.

  9. Endlich mal jemand der es so erklärt das auch ein Neuling, der noch kein Haus hat aber am überlegen war sich eines zu kaufen es verstehen kann. Laut dem was ich die letzten Stunden gelesen hatte wurde es von mir so verstanden das wenn ich ein Haus für 100.000.- kaufe in Hessen 6.000.- Grundsteuer zahlen soll und das kam mir doch sehr hoch vor , so das ich schon die Lust auf Eigenheim am verlieren war. Finde es zwar immer noch nicht gerechtfertigt aber jetzt wieder eine Überlegung wert. Lieben Dank 🙂

  10. Kann der Vergleich mit der Bekleidungssteuer tatsächlich stimmen?
    Wenn jmd. in einer kleinen, ländlichen Gemeinde z.B. ein EFH besitzt – in angenehmer Randlage etwa -, so nutzt er doch die Infrastruktur der Gemeinde mit, oder nicht? Das meint: Straße und Zugangswege, Abwasser und Kanalisation, Instandhaltung und Verkehrsanbindung, Beleuchtung und Wegesicherung, allg. Stadt- bzw. Dorfentwicklung, div. Einrichtungen, Erholungsanlagen usw usf.
    Die Kleidung nehme ich überall mit hin. Meine Immobilie ist Teil einer städtebaulich-kommunalen Struktur.
    Wer sollte dafür aufkommen müssen, wenn nicht der/die Besitzer/in der Immobilie? Etwa grundsätzlich jede/r Steuerzahler/in in unserem schönen Lande? Oder sollte das nicht vielmehr auf kommunaler Ebene geregelt werden?
    Wenn ich es richtig verstanden habe: Bei klugem Wirtschaften kann es sich eine Kommune dann auch erlauben, die Hebesätze im eigenen Dorf gering zu halten.
    So falsch ist das System also doch nicht, oder?
    Nur was der Herr Scholz da nun will, könnte für manche Gemeinde (bzw. Immobilienbesitzer) bitter werden, oder?
    Unattraktive Wohngegend/Stadt bedeutet dann doch vermutlich: niedrige Taxierung des Immobilienwertes und also auch der Grundsteuer, oder?
    Werden die Hebesätze in unattraktiven Städten dann steigen? Denn die Kosten – rein technisch – werden ja stabil bleiben. Oder wird man einer Gemeinde ihre „Armut“ dann noch um so deutlicher ansehen als bisher?
    Scholz will mehr Gerechtigkeit über das Gebiet der gesamten Republik hinweg. Müsste der Maßstab (in der Grundsteuer) aber nicht vielmehr der Kostenbedarf der Kommune und die Qualität ihrer Bewirtschaftung sein? Zuzüglich eines gewissen übergemeindelichen Ausgleiches?
    In Hamburg ist der Einheitswert abhängig von Grundstücksart, Gebäudealter und Ausstattung. Solche Merkmale will Herr Scholz wohl auch im Bund. Aber wie wird so etwas „gerecht“ festgelegt? Z.B. bei einem Altbau (Patrizierhaus in HH), der aufwendig renoviert wurde? Wird ein Fahrstuhl im Gebäude den Einheitswert erhöhen? Da gibt es doch soooo viel zu unterscheiden und unterschiedlich zu bewerten! Wird dies nicht zwangsläufig zu einem Bürokratiemonster in der genauen Taxierung? Ein Fest für Paragraphenfreaks und Klassifizierungsnerds.
    Und wer wird zukünftig mehr belastet? Mit Sicherheit die („jungen“) Häuslebauer bzw. ganz generell die Neubauten. Zusätzlich noch zu den neuesten Bauvorschriften wird Bauen also auch durch diese Folgekosten weiter teurer werden, oder? Bzw. das Mieten in Neubauten. Denn die Grundsteuer ist ja umlegbar auf die MieterInnen.
    Wo ist übrigens das Pro-Kopf-Aufkommen der Grundsteuer B im Bund am höchsten? Na, in Hamburg natürlich. 😉

  11. Hi,

    ich versteh das nicht so ganz mit der Berechnung.

    Wie muss ich das denn nun berechnen wenn ich wissen will wieviel ich zahlen muss.
    Auf die qm zahl oder wieviele Mieter darin wohnen?

    Oder sind dann diese 600€, dass was alle in diesem Ort einheitlich bezahlen müssen.

    Sorry für die Frage aber danke schon für die Zeit zum beantworten. Grüßle

    1. Hallo,

      die Berechnung der Grundsteuer ist unabhängig von der Anzahl der Mieter.
      Ausschlaggebend ist aktuell noch die qm Zahl.
      Die 600€ aus dem Beispiel zahlen also alle im Ort, wenn sie die gleiche Wohnfläche haben.
      Momentan ist ja eine Grundsteuerreform in der Mache. Wie es danach aussieht ist noch nicht absehbar,
      ich persönlich gehe nicht davon aus, dass es günstiger wird.

      Grüße
      Johannes

  12. Bei uns wurde nach einem Antrag beim Finanzamt der Einheitswert gesenkt und somit auch die Grundsteuer, da wir in der Lärmschutzzone 1 des Ffm Flughafens liegen.

  13. Hallo,
    ich muss leider sagen, dass ich deine Erklärung auf dieser Seite ziemlich oberflächlich und dazu dann auch falsch finde. Deine Aussage: „Die Grundstücksgröße selbst spielt dabei keine Rolle (wenn ich recht informiert bin), was überraschend ist bei der „Grundsteuer““ ist völlig falsch. Der Einheitswert setzt sich u.a. selbstverständlich aus dem Kaufwert einer Immobile, worin der Bodenwert selbstverständlich enthalten ist, zusammen.

    Du versuchst ein komplexes Thema simpel und einfach zu erklären, weshalb inhaltliche Fehler entstehen. Man kann solch ein Thema einfach nicht „mal eben auf die Schnelle“ erklären.

    1. Hallo Stefan,
      vielen dank für deinen Kommentar.
      Ich bin kein Experte, aber ich würde in diesem Punkt widersprechen.
      Für normale Ein- Zweifamilienhäuser wird der Einheitswert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt und nicht nach dem Sachwertverfahren.
      Bedeutet, dass die Jahresrohmiete (aus den Jahren 1964 bzw. 1935) hier relevant ist.
      Die Miete ist also viel stärker von der Wohnfläche abhängig als von der Grundstückgröße.
      Wenn ich auf dem selben Grundstück ein Haus mit der dreifachen Wohnfläche baue (z.B. 350qm statt 120qm), dann verdreifacht sich in etwa auch die Miete und damit auch der Einheitswert.
      Die Grundstücksgröße fällt hier viel weniger ins Gewicht. Wenn ich im Gegensatz das 120qm Haus auf ein doppelt so großes Grundstück stelle, wird sich der Einheitswert NICHT verdoppeln.
      Der Kaufwert, damit meinst du wahrscheinlich den Kaufpreis, ist beim Ertragswertverfahren nicht relevant. Ist also egal, ob ich ein Haus zum Schnäpchenpreis oder völlig überteuert kaufe.
      Grüße Johannes
      https://www.lohnsteuer-kompakt.de/fag/0/641/wie_wird_der_einheitswert_berechnet

  14. Hallo, ich würde auch genau wissen, ob dasGartenland um das Wohnhaus(Mietshaus) mit zur Grundsteuer berechnet wird, oder nur nach der Wohnungsgröße in m2.
    Danke im Voraus
    Freundliche Grüße
    Ursula

    1. Hallo Ursula,

      ich bin der Meinung, dass gerade im großen Mietshaus die Grundstücksfläche vernachlässigbar ist.
      Diese Angaben jedoch ohne Gewähr.

      Grüße
      Johannes

  15. Weiß zufällig einer von euch, ob man sich von der Grundsteuer befreien lassen kann, wenn man das Haus was man sich gekauft hat noch nicht beziehen kann, weil dort so viele Sanierungsarbeiten notwendig sind?

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