Faelligkeit Kaufpreis

Worauf müssen Sie achten, bevor Sie den Kaufpreis für Ihr Traumhaus überweisen? Es gibt eine Reihe von Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit das Haus in Ihren Besitz übergeht. Solange diese nicht erfüllt sind, sollten Sie den Kaufpreis nicht überweisen. Sie sollten auch keine Anzahlung leisten, selbst wenn der Verkäufer Sie dazu drängt. Oft einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine Anzahlung, damit die Schlüsselübergabe schon früher erfolgt, um z.B. mit eventuellen Renovierungsarbeiten anfangen zu können. Platzt der Kauf aber aus irgend einem Grund, dann sind Sie als Käufer der Dumme und Sie müssen zusehen, wie Sie wieder an Ihr Geld kommen.

Die wichtigsten Voraussetzungen sind

1) Das Haus ist unbelastet (schuldenfrei)

Sie möchten natürlich ein schuldenfreies Haus kaufen. Es kann aber sein, dass der Verkäufer noch nicht alle seine Kredite für dieses Haus zurückgezahlt hat, und somit noch Grundschulden und Hypotheken eingetragen sind.

Welche Schulden auf den Haus noch lasten, ist nur aus dem Grundbuch  ersichtlich. Dort sind unter Abteilung 3 (Grundpfandrechte) die eingetragenen Grundschulden aufgeführt.

Wichtig für Ihre Prüfung: Durchgestrichene Einträge gelten als gelöscht. Auch rot unterstrichene Einträge gelten als gelöscht. Da der Grundbuchauszug in der Regel scharz/weiß ist, ist das rot schlecht erkennbar.

2) Die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet

Bei jedem Hauskauf hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Wenn z.B. geplant ist an der Stelle Ihres Wunschhauses eine Straße, Grünanlage oder sonstwas zu bauen, dann kann die Gemeinde das Haus kaufen und Sie kommen nicht zum Zuge.

3) Die Eigentumsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen

Mit der sogenannten Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) wird für Sie so eine Art “Reservierung” ins Grundbuch eingetragen. Damit sind Sie als künftiger Hauseigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Solange Sie dort stehen, kann kein anderer das Haus kaufen. Wenn der Kauf abgeschlossen ist (Verkäufer hat den Erhalt des Kaufpreises bestätigt), dann wird die Vormerkung gelöscht und Sie werden als Eigentümer eingetragen.

4) Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes liegt vor

Der Notar ist verpflichtet (nach § 18 Grunderwerbsteuergesetz) Ihrem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu machen.
Damit weiß das Finanzamt, dass Sie ein Haus kaufen möchten und bittet Sie um Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, dann teilt das Finanzamt dem Notar mit, dass die Überschreibung des Eigentums auf Sie erfolgen kann. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer nicht bezahlen, kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.

Die beschriebenen Punkte sind in der Regel im Kaufvertrag festgehalten. Sie sollten sich aber nicht darauf verlassen und den Kaufvertrag auf diese Punkte überprüfen.

Es ist die Aufgabe des Notars die beschriebenen Punkte zu überwachen. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, dann erhalten Sie vom Notar eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung. Diese Mitteilung besagt, dass Sie nun den vollen Kaufpreis überweisen sollen. Erst jetzt sollten Sie zur Bank gehen und die Überweisung des Kaufpreises veranlassen.

Fazit

Achten Sie vor der Bezahlung des Kaufpreises, dass die oben beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel sollten sich auf den Notar verlassen können, aber wie sagt man so schön “Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser”.