grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, dann müssen Sie (der Käufer) eine Grunderwerbsteuer bezahlen. Sie fällt nur beim Kauf an. Für den Staat ist das mal wieder leicht verdientes Geld. Sollten Sie die Immobilie später mal verkaufen, dann muss der neue Käufer wieder die Grunderwerbsteuer zahlen. Eigentlich ist das eine Unverschämtheit, dass das gleiche Objekt bei jedem Besitzerwechsel erneut besteuert wird. Vor allem weil die Grunderwerbsteuer einen ordentlichen Batzen Geld ausmacht.

Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird nur aus dem notariellen Kaufpreis ermittelt. Je höher der Kaufpreis, um so höher ist auch die Grunderwerbsteuer.
Noch bis zum Jahr 2006 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich bei 3,5% des Kaufpreises. Da die Grunderwerbsteuer Sache der Länder ist, unterscheiden sich die Prozentsätze für die Grunderwerbsteuer mittlerweile sehr stark von Bundesland zu Bundesland.

Hier einige Beispiele (Stand 01.05.2013)

  • Bayern und Sachsen:  3,5%
  • Niedersachsen, Hamburg und Bremen: 4,5%
  • Die übrigen Länder: 5%
  • Saarland sogar 5,5%

Die Entwicklung in Hessen schockiert mich besonders. 2010 betrug die Grunderwerbsteuer noch 3,5%. 2013 waren es schon 5% und zum 01.08.2014 wurde der Prozentsatz auf 6% erhöht. Das bedeutet, dass sich der Steuersatz in den letzten 4 Jahren fast verdoppelt hat. Bei einem Kaufpreis von 250.000€ fallen nun 15.000€ an Grunderwerbsteuer an. 2010 waren es noch 8750€. Das ist ein gewaltiger Unterschied. Für die Differenz kann man einige Renovierungsarbeiten am Haus machen.

Die eigene Immobilie wird also immer unerschwinglicher. Zwar sind die Kreditzinsen aktuell (2014) auf einem Rekordtief, aber die Nebenkosten für den Kauf muss man aus dem Eigenkapital zahlen. Denn die Banken finanzieren in der Regel nur die Immobilie selbst, weil sie gleichzeitig auch als Sicherheit dient, für den Fall, dass Sie die Raten nicht zahlen können.

Kauft man sogar über einen Makler, der auch ca. 6% verlangt, dann kommen weitere 15.000€ hinzu. Das macht dann eine Summe von 30.000€ und da sind noch nicht mal die Notar-, Grundbuchkosten etc. dabei.
Wenn Sie also nicht genug Eigenkapital haben, kann es sein, dass Ihnen die Bank den Kredit verwährt, weil die Nebenkosten mittlerweile so hoch sind.

Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen/reduzieren?

Ausnahme bei der Entrichtung der Grunderwerbsteuer gibt es, wenn der Verkauf innerhalb der Familie erfolgt (z.B. eigene Ehepartner, eigenen Kinder oder Großeltern).  Die Ausnahmen sind im § 3 Nr. 6 GrEStG (http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/grestg_1983/gesamt.pdf) beschrieben.

Dort ist von „…Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind…“ die Rede. Es muss also keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn z.B. ein Vater an den Sohn oder ein Sohn an den Vater eine Immobilie verkauft. Sollte das bei Ihnen der Fall sein, dann informieren Sie sich frühzeitig, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Unabhängig von dieser Sonderregelung, die nur für die Familie zutrifft, gibt es noch die folgende Möglichkeit weniger Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer wird nur aus dem gezahlten Wert für das Grundstück bzw. die Immobilie berechnet. Das bedeutet, wenn die Immobilie günstiger ist, dann zahlen Sie auch weniger Grunderwerbsteuer. Das können Sie erreichen, indem Sie mobile Sachen im Kaufvertrag gesondert auflisten lassen. Dazu zählen alle Sachen, die nicht untrennbar mit dem Haus verbunden sind. Das können z.B. Küche, Sauna, Terrassenmarkise, Gartenhütte, Möbel, Hobbywerkstattausstattung etc. sein.

Beispiel:

Wenn im Kaufvertrag steht, dass Sie das Haus für 250.000€ kaufen, dann fallen 15.000€ an Grunderwerbsteuer (bei 6%) an.

Wenn sie nun den Kaufvertrag so gestalten, dass dort folgendes aufgelistet ist:

  • Grundstück + Haus : 230.000€
  • Küche: 12.000€
  • Sauna: 5.000€
  • Gartenhütte: 3.000€

dann fallen 13.800€ an Grunderwerbsteuern an, weil nur die 230.000€ für die Berechnung relevant sind.

Damit sollte man es aber auch nicht übertreiben. Der Anteil der “beweglichen” Sachen sollte nicht mehr als 10% bis 15% des Kaufpreises ausmachen, sonst wird das Finanzamt misstrauisch.

Außerdem müssen Sie bedenken, dass für die Bank das Haus nun nicht mehr 250.000€, sondern nur 230.000€ an Sicherheiten darstellt. Das könnte für die Kreditvergabe wieder relevant sein.

Neben den beschriebenen Tricks gibt es noch einige andere Möglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, aber die treffen auf die normalen Hauskäufer selten zu. So kann man z.B. die Gewerbesteuer von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilien vermieten und damit Einnahmen erzielen.

Ob es sich lohnt an der Gewerbesteuer zu sparen, muss individuell betrachtet und entschieden werden. Insbesondere ist dabei zu beachten, dass die Kreditvergabe nicht gefährdet ist.

Kennen Sie noch andere Tipps fürs Sparen der Grunderwerbsteuer, dann hinterlassen Sie einfach einen Kommentar, ich würde mich freuen.