vollfinanzierung

Immer wieder höre ich die Aussage, dass man bei den aktuell extrem niedrigen Kreditzinsen ruhig eine Vollfinanzierung ins Auge fassen sollte. Ob das so stimmt oder nicht, möchte ich in diesem Artikel näher beleuchten.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Von eine Vollfinanzierung spricht man, wenn Sie sich den kompletten Kaufpreis oder sogar noch den Betrag für die Nebenkosten von der Bank leihen. Das bedeutet, dass Sie mehr Kredit aufnehmen als Ihre Immobilie wert ist.

Voraussetzung für eine Vollfinanzierung

Es gibt tatsächlich Banken, die Immobilien voll finanzieren. Das klingt erstmal so, als ob sich jeder eine Immobilie kaufen könnte. Fakt ist jedoch, dass es gar nicht so einfach ist an eine Vollfinanzierung zu kommen. Denn die Banken wollen Geld verdienen und keines verschenken.

Bei einer Vollfinanzierung besteht für die Bank ein höheres Risiko, dass sie das Geld nicht wieder bekommt. Aus diesem Grund prüft die Bank diese Fälle besonders gründlich.

Es werden nicht nur Sie als Person gründlich geprüft (Einkommen, Jobverhältnisse, etc.), sondern auch die Immobilie. Sollte es sich z.B. um ein altes Haus handeln, das noch umfangreich renoviert werden muss, dann müssen Sie schon gründlich begründen wie Sie die Renovierungskosten stemmen möchten.

Falls Sie aktuell also kaum über die Runden kommen, Ihr Job vielleicht nicht ganz sicher ist oder Sie sogar selbständig sind, dann haben Sie schlechte Karten für die Vollfinanzierung.

Nachteile einer Vollfinanzierung

Die Bank muss das höhere Risiko bei einer Vollfinanzierung berücksichtigen. Sie macht das, indem sie Ihnen einen teureren Kredit verkauft. Das heißt, dass Sie höhere Zinsen zahlen müssen. Das bedeutet, dass Ihnen höhere Kreditraten auferlegt werde, um den Kredit abzuzahlen.

Sollten Sie in dieser Situation in Zahlungsschwierigkeiten kommen, dann ist Ihr Haus ruck zuck weg. Schlimmer noch. Falls der Hausverkauf nicht den Bankkredit decken kann, müssen Sie den Rest noch abbezahlen.

Wann macht eine Vollfinanzierung Sinn?

Aus meiner Sicht gibt es nur eine Situation, in der man ein Haus voll finanzieren kann. Sie müssen so viel Geld haben, das keine Zahlungsschwierigkeiten aufkommen. Zusätzlich benötigen Sie eine Möglichkeit Ihr Geld so gut anzulegen, dass Sie damit mehr erwirtschaften als Sie für die Kreditzinsen bezahlen.

Selbst wenn Sie überlegen ein Haus voll zu finanzieren und es anschließend von einem Mieter abzahlen zu lassen, würde ich Ihnen davon abraten. Dann das kann nur dann gut gehen, wenn Sie genügend Geldreserven haben. Andernfalls bricht das Vorhaben bei den kleinsten Schwierigkeiten zusammen.

Fazit

Für eine normale junge Familie ist eine Vollfinanzierung aus meiner Sicht in den seltensten Fällen sinnvoll. Viele vergessen die hohen Zinsen oder machen sich diese nicht bewusst. Dabei ist es eigentlich sehr einfach. Je mehr Geld man sich leiht, um so mehr Zinsen muss man zurückzahlen. Am Ende muss jeder für sich selbst entscheiden, ob er sein Haus mehrfach bezahlen möchte.

Beispiel:

Sie machen eine Vollfinanzierung in Höhe von 250.000€. Sie bekommen einen Kreditzins von ca. 2,9% (Stand: Okt. 2014 mit einer Zinsbindung von 20 Jahren). Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von ca 1020€ bei 2% Tilgung.

Nach 20 Jahren sieht die Situation wie folgt aus.

  • Sie haben gerade mal 135.000€ zurückgezahlt und haben noch eine Kreditsumme von 115.000€ vor der Brust.
  • Sie haben ca. 110.000€ an Zinsen an die Bank bezahlt.

Nach weiteren 11 Jahren ist Ihr Kredit abgezahlt und Sie haben nochmal 40.000€ Zinsen gezahlt.

Das heißt, dass Sie für Ihr Haus nicht 250.000€, sondern 400.000€ zahlen, und das beim einem Zinssatz von gerade mal 2,9%.

Also überlegen Sie gut, wieviel Geld Sie sich von der Bank leihen.