Vermietetes Haus zur Eigennutzung

Ein vermietetes Haus zu kaufen birgt gewisse Risiken, wenn Sie das Haus zur Eigennutzung kaufen.
Wenn Sie sich in ein vermietetes Haus verlieben, sollten Sie bedenken, dass es nicht immer einfach ist den Mieter zum Auszug zu bewegen.

In meiner direkten Nachbarschaft wurden in der Vergangenheit vermietete Häuser verkauft.
Und auch in den großen Online Portalen findet man immer wieder Häuser, die vermietet verkauft werden.

Welche Rechte hat der Mieter beim Eigentümerwechsel?

Der alte Eigentümer kann dem Mieter nicht einfach kündigen, nur weil er das Haus verkaufen möchte. Ein Verkauf stellt nämlich noch kein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB) dar, so dass es schwer wird die Kündigung durchzusetzen.

Sie als Käufer werden erst handlungsfähig, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dies dauert in der Regel einige Zeit und solange sind Ihnen die Hände gebunden.

Wenn Sie dann als neuer Eigentümer eingetragen sind, dann müssen Sie den alten Mietvertrag erstmal übernehmen und er läuft unverändert weiter.

Sie dürfen dem Mieter auch keinen neuen Mietvertrag unterschreiben lassen.
Eine Mieterhöhung im Rahmen des alten Vertrages bzw. auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist jedoch erlaubt.

Sie haben also einen Mieter, der evtl. noch länger in ihrem Haus wohnen wird.

Hinweis: Denken Sie daran, dass Sie sich vom alten Eigentümer die Mietkaution auszahlen lassen. Sie müssen dem Mieter diese beim Auszug nämlich erstatten. Wäre blöd, wenn Sie dies aus der eigenen Tasche machen müssten.

Kündigung wegen Eigennutzung

Der naheliegendste Weg dem Mieter zu kündigen ist die Kündigung wegen Eigennutzung.

Das bedeutet aber nicht, dass Sie problemlos damit durchkommen. Das Thema ist komplex und es müssen einige Randbedingungen betrachtet werden.

Deswegen rate ich Ihnen im Falle einer Kündigung wegen Eigennutzung sich auf jeden Fall von einem Anwalt beraten zu lassen, der was vom Mietrecht versteht. Er kennt die Feinheiten einer solchen Kündigung und weiß auch wie die Kündigung zu begründen ist. Er sollte die Kündigung auch für Sie formulieren und Ihnen die Rahmenbedingung erläutern, wie z.B. dass die Zustellung der Kündigung nachgewiesen werden muss u.s.w.

Kündigungsfristen

Selbst wenn Sie einen Mieter haben, der Ihnen nicht böswillig den Auszug verweigert, haben Sie bestimmte Kündigungsfristen, die Sie einhalten müssen. Je länger das Mietverhältnis besteht, um so länger ist die Kündigungsfrist.

3 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis < 5 Jahre
6 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis > 5 Jahre
9 Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis > 8 Jahre

Dies kann Auswirkungen auf mögliche Renovierungsarbeiten haben, die Sie planen.
Unter Umständen hat das sogar Auswirkungen auf das Abrufen möglicher Kreditsummen, die Sie speziell für Renovierungen abgeschlossen haben.

Besondere Härtefälle

In besonderen Härtefällen wird es sogar fast unmöglich dem Mieter zu kündigen. Besondere Härte ist natürlich wieder juristisch zu entscheiden und zu belegen.
Aber es könnte sich dabei beispielsweise um einen sehr alten Menschen handeln, dem krankheitsbedingt ein Umzug nicht zumutbar ist.
Ein entsprechendes Beispiel wurde am Amts­gericht Schöne­berg verhandelt (Az. 15 C 602/03, https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/04267.htm )

Hier der entsprechende Absatz aus der Urteilsbegründung:

Es ist ausgeschlossen, dass eine nahezu 82-jährige Mieterin zwangsweise und gegen ihren Willen aus einer Wohnung gedrängt werden kann, ohne dass sie von einer solchen Aktion psychische und körperliche Beeinträchtigungen davonträgt. Eine solche Zwangsumsiedlung in diesem Alter stellt immer eine besondere Härte dar (LG Bremen WM 03, 333; LG Bonn NJW-RR 90, 973; LG Essen WM 00, 357; AG Lübeck WM 03, 214).

Welche Risiken sollten Sie also bedenken ?

Sie müssen damit rechnen, dass Sie im schlimmsten Fall länger in der aktuellen Wohnung bleiben und Miete zahlen.
Sie sollten Ihre aktuelle Wohnung auch nicht unüberlegt kündigen. Eine voreilige Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kann sogar dazu führen, dass Sie selbst auf der Straße landen, wenn Sie das neue Haus nicht beziehen können.

Zusätzlich zu der Mietbelastung, die Sie dann haben, kommt dann noch die Belastung für den aufgenommenen Hauskredit. Die Miete, die Sie einnehmen, wird die Kreditbelastung in der Regel nicht ausgleichen. Es besteht also auch ein finanzielles Risiko.

Fazit

Bevor Sie ein vermietetes Haus zur Eigennutzung kaufen, sollten Sie sich mit den Folgen, die daraus resultieren, intensiv auseinandersetzen.

Eventuell kann es länger dauern bis der Mieter ausgezogen ist, was bei Ihnen durchaus zu Frust und möglicherweise auch zu finanziellen Schwierigkeiten führen kann.

Versuchen Sie nicht eigenständig eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszusprechen, wenn Sie nicht vom Fach sind. Hollen Sie sich gleich profesionelle Hilfe.

Ich würde Ihnen empfehlen vor dem Kauf eines vermieteten Hauses sich mit dem Mieter über die Situation zu unterhalten. Laden Sie ihn zum Essen ein, machen Sie ihm Ihr Vorhaben transparent. Versuchen Sie eine Lösung zu erarbeiten, die für beide Seiten zufriedenstellend ist. Sie könnten z.B. anbieten, dass Sie bei der Wohnungssuche unterstützen oder einen Teil der Umzugskosten übernehmen.